Le 28 septembre 2025, les Suisses sont appelés à voter sur une réforme qui supprime l’imposition de la valeur locative (le « loyer fictif » payé par les propriétaires occupant leur logement) et limite en contrepartie plusieurs déductions fiscales (intérêts hypothécaires, frais d’entretien et de rénovation, etc.).
Si ce texte est accepté, un nouveau système de taxation de la propriété entrera en vigueur avec, pour contrepartie, une forte limitation des déductions fiscales actuellement applicables aux résidences principales.
Les propriétaires peu endettés y gagneraient souvent fiscalement, tandis que ceux très endettés ainsi que les propriétaires de résidences secondaires pourraient perdre de nombreux avantages.
Du côté du marché immobilier, l’effet sur les prix en Suisse romande devrait rester modéré et dépendra surtout des taux d’intérêt et de l’offre de logements, avec quelques spécificités cantonales (stations de montagne notamment). Admin.ch & article du Département fédéral des finances
1) La « valeur locative » c’est quoi ?
La valeur locative est un revenu théorique que l’administration fiscale impute à une personne qui occupe son propre logement. En échange, le propriétaire peut déduire les intérêts d’hypothèque et certains frais d’entretien et de rénovation. Aujourd’hui, c’est donc un système à double entrée : un revenu ajouté (la valeur locative) et des charges déductibles (intérêts, entretien, rénovation). La réforme propose de supprimer cette imposition du revenu fictif et de restreindre les grandes déductions qui l’accompagnent.
Dans la pratique, la valeur locative est fixée au moins à 60 % du loyer de marché selon la jurisprudence et la doctrine administrative, avec des variations cantonales de calcul. Ce mécanisme est régulièrement critiqué pour ses effets d’endettement et de complexité. estv.admin.ch & UBS & VZ VermögensZentrum
2) Où en est-on exactement ?
Le 20 décembre 2024, le Parlement a adopté :
- une loi fédérale changeant le système d’imposition de la propriété du logement (suppression de la valeur locative pour logements principaux et secondaires, et limitation des déductions), et
- un arrêté fédéral insérant dans la Constitution la possibilité pour les cantons de lever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires, afin de compenser des pertes de recettes (en particulier dans les cantons touristiques).
Ces deux réformes sont juridiquement liées : si l’arrêté constitutionnel est rejeté en votation, la suppression de la valeur locative ne pourra pas entrer en vigueur.
La votation populaire aura lieu le 28 septembre 2025.
Cette votation est la condition pour abolir la valeur locative : pas d’impôt cantonal sur les résidences secondaires, pas d’abolition. Le Conseil fédéral et le Parlement recommandent l’acceptation. news.admin.ch
En synthèse : si la réforme est acceptée, la taxation de la valeur locative disparaîtra pour les résidences principales et secondaires, mais les possibilités de déduire les intérêts d’hypothèque et les frais d’entretien et de rénovation seraient fortement limitées, avec quelques exceptions ciblées (primo-acquéreurs pendant une durée limitée, ou déduction au prorata pour des revenus locatifs imposables).
Les cantons conserveraient toutefois des marges de manœuvre dans la mise en œuvre du nouveau dispositif, notamment pour les résidences secondaires via la mise en place d’un impôt spécial.Raiffeisen Schweiz & migrosbank.ch & Taxpartner
3) Qui gagne, qui perd (côté impôts) ?
Le plus simple est de raisonner par profils :| Profil | Tendance fiscale si la réforme passe | Pourquoi |
| Propriétaire peu endetté (ou ayant remboursé) | Plutôt gagnant | Fin de la valeur locative, peu ou pas d’intérêts à déduire de toute façon. Swiss Life |
| Propriétaire très endetté | Plutôt perdant | Perte partielle/forte des déductions d’intérêts ; l’économie de valeur locative ne compense pas toujours. Taxpartner |
| Premier achat (résidence principale) | Impact atténué | Déduction d’intérêts transitoire prévue pour les primo-accédants. Taxpartner |
| Propriétaire de résidence secondaire | Dépendra du canton | Valeur locative supprimée, mais un nouvel impôt cantonal pourrait s’appliquer. Admin.ch |
4) Effets attendus sur les prix en Suisse romande ?
A court terme (12–24 mois) : on s’attend plutôt à des effets limités sur les prix de transaction. Pourquoi ? Parce que les taux d’intérêt, la rareté de l’offre et la dynamique démographique pèsent beaucoup plus que la seule mécanique fiscale. Cependant, l’abolition pourrait soutenir un peu le pouvoir d’achat de propriétaires peu endettés, donc stabiliser la demande sur certains segments. Wüest Partner & Immoday
A moyen/long terme (>24 mois) : en réduisant l’avantage fiscal à rester fortement endetté, la réforme désincite l’endettement. Cela pourrait freiner légèrement la surenchère dans des marchés déjà tendus, en particulier si les taux restent au-dessus des plus bas historiques.
En outre, un effet collatéral souvent négligé concerne l’entretien courant et les rénovations des propriétés en Suisse : en supprimant, la possibilité de déduire fiscalement la plupart des travaux d’entretien et de rénovation (y compris de nombreuses améliorations énergétiques), la réforme fait disparaître un dispositif fiscal d’incitation à la valorisation des résidences principales et secondaires en Suisse.
En effet, si l’avantage disparaît, bon nombre de propriétaires risquent de reporter voir de renoncer à des travaux (toitures, façades, remplacements de chaudières, pompes à chaleur, panneaux solaires, etc.) valorisant pourtant leur résidence, ce qui risque de se traduire, au moment de la revente, par une décote par rapport à des biens neufs. Des acteurs publics et sectoriels alertent d’ailleurs sur un risque de ralentissement des investissements d’efficacité énergétique en cas de suppression des déductions, ce qui, agrégé à l’échelle d’un quartier ou d’une commune, peut peser sur l’attractivité du parc et donc sur les valeurs de marché relatives. Schweizer Radio und Fernsehen (SRF)
Spécificités romandes :
- Stations et vallées alpines (Valais, Vaud Alpes) : si un impôt cantonal sur les résidences secondaires est instauré, il peut modérer l’appétit pour les biens purement de loisir. Un impact est donc possible sur la demande et donc sur les prix, variable selon le canton et la commune. Admin.ch
- Côtes lémaniques et villes (GE, VD, FR, NE, JU) : l’offre structurellement limitée, les revenus élevés et la demande internationale (GE/VD) restent des moteurs de prix majeurs ; la réforme impactera peu ces fondamentaux. Wüest Partner
Des simulations récentes (Wüest Partner) se focalisent sur le pouvoir d’achat plutôt que sur un chiffre d’impact “magique” sur les prix ; elles concluent à des gagnants nets en moyenne si l’on est peu endetté, mais soulignent que les détails cantonaux feront la différence. Wüest Partner
5) Si la réforme est acceptée… vs. refusée
| Scénario | Ce qui change | Ce que çela peut impliquer pour le marché |
| Acceptée (28.09.2025) | Disparition de la valeur locative ; fortes limitations des déductions ; base constitutionnelle pour un impôt cantonal sur les résidences secondaires. | Moins d’incitation à rester très endetté ; moins d’incitation à entretenir sa résidence ou à investir en faveur de la performance énergétique, légers ajustements des budgets d’achat ; possible modération sur le segment des résidences secondaires selon les cantons. |
| Refusée | Système actuel maintenu (valeur locative + déductions). | Status quo : la fiscalité continue de favoriser partiellement l’endettement ; l’impact sur les prix reste piloté par les taux et l’offre. |
| Élément fiscal | Système actuel | Réforme (si acceptée) | Lecture marché |
| Valeur locative | Imposée comme revenu | Supprimée | Baisse d’impôt → soutien à la DAP* |
| Intérêts hypothécaires | Déductibles | Suppression/limitation (sauf exceptions : primo-acquéreur, prorata pour revenus locatifs) | Moins d’incitation à rester endetté |
| Frais d’entretien ou de rénovation | Déductibles (forfait/eff.) | Non déductibles au niveau fédéral pour occupation propre | Possible ralentissement de certains travaux, à surveiller |
| Résidences secondaires | Valeur locative imposée | Valeur locative supprimée + impôt cantonal spécial possible | Effet prix dépendra du barème cantonal |
| Effet net attendu | Neutre/complexe | Biais haussier modéré sur la propriété occupée | Différencié par canton/segment |
6) Questions que vous nous posez souvent (réponses simples)
Conclusion
- Le 28.09.2025, on vote sur un paquet qui supprime la valeur locative et limite les déductions, à condition d’introduire un impôt cantonal sur les résidences secondaires.
- Gagnants typiques : propriétaires peu endettés. Perdants possibles : propriétaires très endettés et secondaires selon cantons.
- Bien que les taux hypothécaires et l’offre restent les deux critères déterminants principaux, on peut raisonnablement s’attendre à une légère baisse des prix de l’immobilier en Suisse romande si la votation du 28 septembre 2025 était acceptée
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