À l’heure où les taux hypothécaires ont atteint des niveaux si élevés qu’il est devenu plus intéressant de louer que d’acheter son logement en Suisse, la reprise d’hypothèques négociées aux taux extrêmement bas de l’avant Covid n’a jamais eu autant de succès ! Dans cet article, nous vous dévoilons les rouages de ce mécanisme encore peu usité jusqu’ici.

Qu’est-ce que la reprise d’hypothèque ?

La reprise d’hypothèque est un mécanisme par lequel un acheteur reprend le contrat hypothécaire existant du vendeur. Cela permet à l’acheteur de bénéficier des conditions initiales du prêt, souvent plus avantageuses que celles actuellement proposées sur le marché. Parmi les avantages, on compte l’économie sur les pénalités de remboursement anticipé, qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs, et la possibilité de bénéficier de taux avantageux. En revanche, l’acheteur doit s’adapter aux conditions existantes du prêt et obtenir la validation bancaire nécessaire, ce qui implique une vérification de la solvabilité de l’acheteur.

Modalités de la reprise d’hypothèque

La reprise d’hypothèque commence par une négociation entre le vendeur et l’acheteur. Les deux parties doivent s’entendre sur les termes de la reprise. Par exemple, le vendeur peut proposer une réduction du prix de vente pour compenser l’absence de pénalités. Si la pénalité de remboursement anticipé est de 50’000 CHF, le vendeur pourrait offrir une réduction de 25’000 CHF sur le prix de vente, rendant ainsi l’opération avantageuse pour les deux parties.

Ensuite, la banque doit évaluer la capacité financière de l’acheteur à reprendre l’hypothèque et accepter de transférer le contrat aux mêmes conditions. Un courtier spécialisé peut jouer un rôle crucial en facilitant les négociations entre l’acheteur, le vendeur et la banque, en s’assurant que toutes les parties obtiennent des conditions favorables.

Les aspects fiscaux de la reprise d’hypothèque

La reprise d’hypothèque a des implications fiscales pour les deux parties. Pour le vendeur, éviter les pénalités de remboursement anticipé peut réduire la charge fiscale. La réduction du prix de vente peut également diminuer le gain imposable, réduisant ainsi l’impôt sur les gains immobiliers. Pour l’acheteur, les intérêts hypothécaires restent déductibles des impôts, mais la valeur de cette déduction dépend du taux d’intérêt de l’hypothèque reprise.

Scénarios pratiques de reprise d’hypothèque

Dans le cas d’une hypothèque à taux fixe inférieur au marché actuel, l’acheteur peut bénéficier d’un taux plus bas et réduire les coûts d’intérêts, tandis que le vendeur évite une pénalité élevée et facilite la vente du bien. Si l’hypothèque à taux fixe est supérieur au marché actuel, l’acheteur peut négocier une réduction du prix de vente pour compenser le taux plus élevé, et le vendeur peut trouver plus facilement un acheteur en proposant une réduction de prix.

Étapes pour réussir une reprise d’hypothèque

Pour réussir une reprise d’hypothèque, il faut commencer par évaluer les conditions de l’hypothèque actuelle, notamment le taux d’intérêt, la durée restante et les obligations d’amortissement. Ensuite, il est essentiel de négocier les termes de la reprise avec le vendeur et de formaliser l’accord par écrit. La soumission des documents nécessaires à la banque pour évaluer la solvabilité de l’acheteur et discuter des termes de la reprise est une étape cruciale. Finalement, il faut signer les contrats de vente et de reprise d’hypothèque, et effectuer le transfert des fonds nécessaires pour l’achat du bien et la reprise de l’hypothèque.

Cas spécifiques de reprise d’hypothèque

Dans le cadre familial, la reprise d’hypothèque peut être utilisée pour la transmission du patrimoine. Les parents peuvent transférer leur bien immobilier et l’hypothèque associée à leurs enfants, souvent pour des raisons de planification successorale. Les parents peuvent rester dans leur maison grâce à un droit d’habitation ou un usufruit, ce qui peut réduire la charge fiscale.

Lors d’un changement de banque, l’acheteur peut rechercher de meilleures conditions hypothécaires. Il est alors nécessaire de discuter avec la nouvelle banque des frais associés à la reprise de l’hypothèque, y compris les éventuelles indemnités de résiliation anticipée.

Conclusion

La reprise d’hypothèque est une solution financière avantageuse pour les acheteurs et les vendeurs dans le contexte actuel de taux d’intérêt élevés. Elle permet de bénéficier de conditions de prêt favorables tout en évitant les pénalités de remboursement anticipé. Cependant, cette opération nécessite une bonne entente entre les parties et l’approbation de la banque, ainsi qu’une évaluation minutieuse des implications fiscales et financières.

F.A.Q