Si vous envisagez de vendre votre bien immobilier en Suisse, il est essentiel de comprendre les coûts associés à cette transaction, notamment la commission de courtage. Cet article détaillé explore les différentes facettes de la commission de courtage en Suisse, de son calcul à son paiement, en passant par les conditions dans lesquelles elle est due. Vous y trouverez également des conseils pratiques et des informations sur la déductibilité fiscale de ces frais.

Qu’est-ce que la commission de courtage ?

La commission de courtage, également appelée “honoraires de courtier”, est la rémunération versée à un agent immobilier au titre des différents services fournis dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. En Suisse, cette commission est généralement calculée en pourcentage du prix de vente final. Cependant, ces dernières années ont vu apparaître une nouvelle catégorie de courtiers immobiliers rémunérés selon un montant fixe forfaitaire.

Les services inclus dans la commission de courtage

La commission de courtage couvre en général tout ou partie des services suivants :

• Estimation immobilière : ce service vise à évaluer la valeur du bien en fonction de ses caractéristiques propres et du marché actuel.
• Dossier commercial : ce service vise à réunir l’ensemble des documents et informations obligatoires pour la vente d’un bien immobilier, et peut également inclure la réunion de documents facultatifs, la prise de photographies, le recours à des techniques de home staging, etc.
• Publication d’annonces : ce service consiste à rédiger une annonce et à la publier sur différentes plateformes ou sites pour maximiser la visibilité du bien.
• Recherche d’acquéreurs et organisation des visites : ce service consiste à explorer son carnet d’adresses pour trouver des acquéreurs potentiels ainsi qu’à planifier et mener les visites du bien.
• Négociation : il s’agit de représenter les intérêts de ses clients dans la conduite des négociations avec les acheteurs potentiels.
• Accompagnement juridique : il s’agit d’assister ses clients lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Combien coûte un courtier immobilier en Suisse ?

Le montant de la commission de courtage en Suisse n’est pas réglementé : tout est affaire de négociation. Il varie cependant généralement entre 3% et 6% du prix de vente de la propriété selon plusieurs facteurs :

• Type de mandat : La rémunération de l’agent varie généralement selon qu’il est seul à pouvoir vendre le bien (on parle alors d’un “mandat exclusif”) ou en compétition avec d’autres agents ou avec le vendeur lui-même (on parle alors de “mandat simple” ou de “mandat semi-exclusif”). Le mandat exclusif est généralement rémunéré à un taux inférieur au mandat simple ou semi-exclusif dès lors que l’agent a la certitude de vendre le bien.
• Type de bien : La rémunération de l’agent varie généralement selon que le bien à vendre est une maison individuelle, un appartement en copropriété, un immeuble ou un terrain. Les biens spéciaux ou de grande valeur se voient généralement appliquer des taux plus élevés en raison de la difficulté à trouver un acquéreur.
• Prix de vente du bien : Le taux de rémunération de l’agent diminue généralement à mesure que le prix de vente du bien augmente.
• Localisation : Les commissions peuvent varier selon la région ; elles sont généralement plus élevées dans les zones où le marché est plus compétitif.
• Services supplémentaires : Des frais supplémentaires peuvent être facturés pour des services non inclus dans la commission standard, comme le home staging ou des publicités spécifiques.

Pour ne pas que les vendeurs se retrouvent face à des frais excessifs, sachez qu’il existe toutefois une limite (article 417 du CO) permettant au juge de réduire une commission de courtage démesurée sur demande du vendeur.

Forfait ou commission : comment bien choisir ?

Ces dernières années ont vu apparaître une nouvelle catégorie de courtiers immobiliers rémunérés selon un montant fixe forfaitaire, généralement au rabais.

Avec ce modèle “low cost”, de plus en plus populaire, les propriétaires paient une somme fixe pour les services de courtage, quelle que soit la valeur de leur propriété. Les avantages majeurs du forfait sont la transparence financière et la prévisibilité du coût de l’agent. En revanche, les courtiers rémunérés ainsi n’ont aucune motivation à vendre le bien rapidement, ni au meilleur prix. Le risque avec ce type de rémunération est donc de se retrouver face à un agent qui multiplie les mandats afin de couvrir ses frais (technique du “Mc Do”) et qui n’investit que très peu de temps pour la vente du bien ou sous-estime le bien pour pouvoir, au contraire, le vendre à moindre effort.

Dans le modèle traditionnel de la commission, au contraire, les courtiers sont davantage incités à vendre le bien au meilleur prix. Toutefois, ce modèle peut, quant à lui, inciter les courtiers à surestimer la valeur de la propriété afin d’obtenir le mandat ou d’accroître leur rémunération potentielle, ce qui conduit à des évaluations inexactes et peut considérablement rallonger la durée de vente d’un bien.

Le choix entre un forfait et une commission dans le courtage immobilier n’est donc pas une décision à prendre à la légère et peut grandement influencer le résultat de la vente de votre propriété.

Rémunération selon la performance : le pari osé de Courtier-Immo.ch

Désireux de se démarquer de ces deux modèles et de leurs inconvénients respectifs, Courtier-Immo.ch privilégie un modèle gagnant-gagnant basé sur la juste rémunération du travail de l’agent selon ses performances ! Ainsi, nous vous rendons régulièrement compte de notre travail et baissons nos commissions chaque mois passé tant que votre bien n’est pas vendu.

Prenant le pari de vendre votre bien en moins de 6 mois, nous ne vous demandons plus aucune commission mais uniquement le remboursement de nos frais pour un montant forfaitaire de 10’000 CHF si votre bien se vend en plus de 6 mois. Et sûrs de notre investissement total dans la vente de chaque bien qui nous est confié, comme s’il s’agissait du nôtre, nous ne vous demandons même pas de mandat exclusif … Vous restez donc libre de vendre votre bien vous-même à tout moment ou de nous mettre en compétition avec d’autres agents !

Qui paie la commission de courtage ?

En Suisse, c’est généralement le vendeur qui paie la commission de courtage. Toutefois, la répartition des frais peut être négociée. Par exemple, dans certains cas, une partie de la commission peut être supportée par l’acheteur, mais cela doit être clairement stipulé dans le contrat de vente.

Importance de clarifier les termes dans le contrat

Il est crucial de définir clairement dans le contrat de courtage :

• Le taux de commission : Le pourcentage exact du prix de vente.
• Les services inclus : Quels services sont couverts par la commission et quels sont les frais supplémentaires éventuels.
• Les conditions de paiement : Quand et comment la commission sera payée.

La commission de courtage peut-elle être négociée ?

Oui, la commission de courtage peut souvent être négociée. Voici quelques conseils pour négocier la commission de manière efficace :

• Obtenez plusieurs devis : Comparez les offres de plusieurs agents immobiliers pour trouver la meilleure proposition.
• Discutez des services : Négociez les services inclus dans la commission pour éviter des frais supplémentaires imprévus.
• Considérez des tâches à faire soi-même : Proposez de prendre en charge certaines tâches, comme les visites ou le home staging, pour réduire les coûts.

Quand la commission de courtage est-elle due ?

La commission de courtage est généralement due à la conclusion de la vente, c’est-à-dire après la signature de l’acte de vente chez le notaire. Selon le Code des obligations suisse (art. 413 al. 1 CO), le paiement est dû seulement si la vente a été conclue grâce aux efforts du courtier.

Paiement en cas d’échec de la vente

Si la vente n’aboutit pas, vous ne devrez généralement pas payer de commission. Cependant, certains agents immobiliers peuvent facturer des frais pour les services rendus indépendamment de la vente, comme l’estimation ou les frais de publicité. Assurez-vous que ces conditions soient clairement stipulées dans le contrat de courtage.

Les frais de courtage sont-ils déductibles des impôts ?

En Suisse, les commissions de courtage peuvent souvent être déduites de l’impôt sur les gains immobiliers. Par exemple, dans le canton de Zurich, la commission est déductible si elle reste dans les limites usuelles. Cependant, les règles peuvent varier d’un canton à l’autre, il est donc conseillé de consulter un conseiller fiscal pour obtenir des informations spécifiques à votre région.

Cas où la commission n’est pas due

Il existe des situations où vous n’aurez pas à payer de commission de courtage, même si vous avez engagé un agent immobilier :

• Aucune vente n’est conclue : Si aucun contrat de vente n’est signé, aucune commission n’est due.
• Vous trouvez vous-même un acheteur : Si vous vendez votre bien sans l’intervention de l’agent, vous n’êtes pas obligé de payer la commission.
• Le courtier manque à son devoir de loyauté : Si le courtier agit de manière déloyale, comme dans le cas de double courtage non convenu, il perd son droit à la commission (art. 415 CO).

Comment choisir le bon courtier immobilier ?

Trouver le bon agent immobilier est crucial pour maximiser les chances de vendre votre bien rapidement et au meilleur prix. Voici quelques conseils pour vous aider dans cette démarche :

• Vérifiez les références : Demandez des recommandations et consultez les avis en ligne.
• Comparez les services : Assurez-vous que les services offerts par l’agent correspondent à vos besoins.
• Rencontrez plusieurs agents : Discutez avec plusieurs agents pour évaluer leur expérience, leur connaissance du marché local et leur approche de la vente.

Conclusion

Engager un courtier immobilier en Suisse peut grandement faciliter la vente de votre bien immobilier, mais il est essentiel de bien comprendre les coûts associés et les services inclus. En moyenne, la commission de courtage se situe entre 2% et 5% du prix de vente final, avec des possibilités de négociation selon les services fournis et la région. Assurez-vous de clarifier tous les détails dans le contrat de courtage et de vérifier la déductibilité fiscale de ces frais dans votre canton.

F.A.Q